Как мы и обещали, “Заполярный вестник” продолжает серию публикаций о ценовой ситуации на рынке новостроек и вторичного жилья на материке. В сфере наших интересов прежде всего те города, куда традиционно предпочитают переезжать норильчане. Для начала давайте попробуем разобраться в  тенденциях рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

По данным центра оценки и аналитики “Бюллетень недвижимости”, за первые шесть месяцев 2017 года по сравнению с тем же периодом 2016 года объем предложения новостроек Петербурга и Ленобласти снизился и рынок просел. В первом полугодии 2017 года было продано 1,8 млн м2, что на 200 тыс. м2 меньше показателей прошлого года. “Главстрой-СПб” публикует информацию о снижении покупательской активности на 7%, в результате чего жилья (по объемам площадей) было реализовано на 34% меньше. В результате проседания рынка продавцы, подстраиваясь под новые условия, ориентируются на проекты с большей доходностью. Так, объем предложения жилья эконом-класса упал почти на 20%, в то время как количество предложений квартир класса “комфорт” выросло на 12%, бизнес-жилья – на 7%. Причиной наблюдаемого падения спроса на петербургское жилье эксперты одного из местных риелторских агентств, как и многие аналитики рынка, связывают с тем, что доходы граждан не росли, а значит, спрос не подкреплен соответствующим ростом платежеспособности. Именно он, по сути, и должен формировать запрос на улучшение жилищных условий. Второй причиной является так называемый отложенный спрос. Другими словами, потенциальные покупатели не спешат приобретать квадратные метры в ожидании, что те продолжат дешеветь, а ипотечные ставки не перестанут снижаться. Как отмечает большинство экспертов, с которыми удалось пообщаться “Вестнику”, затишье на рынке недвижимости в первом полугодии было ожидаемым – во многом такой сценарий определен еще первым кварталом 2016 года. Тогда на рынке наблюдался повышенный спрос на фоне ожидания возможной отмены программы госипотеки. Стоит отметить, доля ипотечных продаж растет почти у всех застройщиков. В прошедшем году средневзвешенная ставка по ипотеке составляла около 12,6%, в первом квартале 2017 года – 11,9%, а с начала второго – 11,6%. – Безусловно, на фоне снижения реальных доходов и платежеспособности населения ипотечное кредитование является ведущим драйвером рынка, и это влияние продолжает усиливаться. Связано это как с уменьшением количества “живых” денег у потенциальных покупателей, так и с дальнейшим снижением ипотечных ставок и запуском большого числа совместных программ банков и застройщиков, которые всеми способами стимулируют покупательскую активность, – объясняют эксперты риелторского агентства. Люди стремятся в город Мы попробовали выяснить, какие же квартиры предлагают сегодня к продаже питерские застройщики. Тенденция к минимизации площади жилья, характерная сегодня для рынка недвижимости Москвы, как оказалось, не обошла стороной и Северную столицу. Так, минимальная площадь квартиры-студии в городской черте сократилась до 18 м2, однокомнатной квартиры –  до 31 м2, двухкомнатной – до 44 м2, трехкомнатной – до 57 м2. Однако в области, напротив, усредненная площадь квартир в новостройках  впервые за несколько лет увеличилась в размерах с 39 до 41 м2. Несмотря на эту тенденцию, продолжается дальнейшая концентрация рынка строящегося жилья в границах Петербурга. Цифры свидетельствуют, что в первом полугодии объем предлагаемого жилья в пределах КАД в три раза превысил аналогичный показатель в Ленинградской области. И это при том, что цены в некоторых новостройках выросли. Так, согласно официальным данным, в домах, построенных в черте города, цена за метр жилья составляет 100,8 тыс. рублей, а в ближайшем поясе Ленобласти – 69 тыс. рублей. Лидерами повышения квадратного метра в Петербурге стали районы, где преобладает историческая застройка: Центральный, Петроградский, Василеостровский. Более бюджетными вариантами, пользующимися спросом, в том числе и у норильчан, являются городские районы Невский, Пушкинский и Новое Девяткино, расположенное во Всеволожском районе Ленинградской области. Любопытно, что интерес у потенциальных покупателей сегодня вызывают не только недорогие одно- и двухкомнатные квартиры класса “эконом”. Набирает популярность малоэтажное жилье – в частности, коттеджи с маленькими задними двориками по американскому образцу. Такие коттеджные поселки порой имеют собственную небольшую инфраструктуру и для удобства жильцов располагаются недалеко от крупных городских магистралей. Если же говорить о рынке вторичного жилья, то здесь эксперты в первую очередь обращают внимание на квартиры из так называемой новой вторички. Речь идет о домах, построенных не более чем пять лет назад. По информации федерального портала “Мир квартир”, за шесть месяцев 2017 года квадратный метр новой вторички вырос в цене на 1,5%, а вот вторички времен советской застройки подешевел на 0,6%. Таким образом, можно сделать вывод, что ценовая ситуация на рынке вторичного жилья достаточно неоднозначная и не всегда свидетельствует о росте цен. Квартира под ключ Каковы на сегодня наиболее распространенные инструменты стимулирования угасшего спроса и привлечения потенциальных покупателей у питерских застройщиков, если не считать низкой ставки ипотечного кредитования? Прежде всего это акции с нулевым первоначальным взносом, различные скидки. Более того, некоторые строительные компании готовы предложить рассрочку платежей. Суть ее такова: покупатель оплачивает первоначальный взнос, оставшуюся часть стоимости жилья он вправе внести до момента окончания строительства. Условия рассрочки у всех компаний разные. В сегодняшней борьбе предложений все больше застройщиков предлагают отделку под ключ, частичную или полную меблировку (к примеру, в квартирах-студиях). Рынку вторичного жилья свойственны свои особенности. При продаже жилья, относящегося к  новой вторичке, владельцы вынуждены снижать цену с целью заполучить покупателя. Объясняется такая игра на понижение достаточно просто – высокой конкуренцией среди схожих предложений в районах с активной многоэтажной застройкой. Напротив, для того чтобы успеть приобрести квартиру в уже давно обжитых домах, необходимо постоянно следить за поступающими на рынок предложениями. Ведь такая недвижимость, в отличие от массовой продажи в новых жилых комплексах, продается в короткий срок. Зачастую по причине различных жизненных ситуаций собственник нацелен получить живые деньги за квартиру быстро и готов предложить ради этого ощутимую скидку реальному покупателю. Читайте договор! Купить заветные квадратные метры по наиболее выгодным условиям – мечта любого норильчанина. И тем не менее специалисты советуют проявлять осторожность и не забывать о таких рисках, как недострой и задержка сроков сдачи завершенного строительства. Для того чтобы застраховать себя от подобной неприятной ситуации, покупателю необходимо обратить внимание на вид договора, заключаемого с застройщиком. Это должен быть договор долевого участия, ведь он предусматривает определенные компенсации от застройщика покупателю, если нарушаются сроки сдачи жилья, подчеркивают эксперты. Выбирая застройщика, стоит обратить также внимание на надежность компании, изучить историю ее деятельности, к примеру, перечень сданных ею объектов. Сегодня большинство застройщиков, работающих на рынке петербургской недвижимости, зарекомендовали себя как надежные, они не допускают срывов сроков сдачи готового жилья, но случиться может всякое, делятся своими наблюдениями риелторы. Есть ли смысл инвестировать средства в недвижимость? Это не такой простой вопрос, как может показаться. Риелторы отмечают, что в последнее время люди, купившие недвижимость на нулевом этапе с целью вложения средств и получения дохода при продаже квартиры, рискуют столкнуться с неприятной ситуацией, когда в  условиях просевшего рынка цена готовой квартиры может не отличаться или отличаться незначительно  от той суммы, которая была в нее вложена. Учитывая налоговую нагрузку, продавец, предполагавший выгодно инвестировать свои средства, может уйти в минус. В то же время у застройщиков свой интерес. В своем стремлении активизировать спрос на недвижимость они вынуждены вести активную пропагандистскую кампанию, не дожидаясь еще большего падения цен на жилье. Специалисты различных риелторских агентств Санкт-Петербурга в свою очередь прогнозируют сезонное оживление рынка и рост цен осенью. Однако дать гарантию, что все пойдет именно по такому сценарию, не может никто.