Недавно в деловом еженедельнике «Эксперт» опубликовали результаты одного любопытного исследования: макроэкономические показатели отечественной экономики за последний год. Есть там весьма красноречивая деталь: прирост ввода нового жилья за последний год снизился с 30 процентов до 10. А если очистить статистику от сезонных колебаний, то можно констатировать: рынок нового жилья «встал».

Причем это, скорее всего, только начало. В конце прошлой недели почти незамеченным прошло сообщение, что несколько средних российских банков сворачивают свои ипотечные программы. А на этой неделе количество банков, отказавшихся от ипотеки, исчисляется уже десятками. Причем массовое бегство банков с рынка заемных кредитов на жилье заставляет вспомнить оптимистические обещания политиков о том, что через полтора-два года ипотечная ставка в России снизится до 6–7 процентов годовых. Этого как раз не происходит. Происходит обратное: те банки, которые оставили ипотеку в своей продуктовой линейке, наоборот, намерены увеличивать проценты по ипотечным кредитам кто на полтора, кто на два, а кто и на три пункта. Даже непотопляемый Сбербанк с начала октября повысил ставки по всем видам кредитов для физических лиц. И все твердят о том, что кризис в первую очередь ударит именно по компаниям-застройщикам, причем именно по тем, кто строил не элитное, а массовое жилье. Ипотека для них была главным источником дохода. Нет ипотеки – некому строить – новое жилье не вводится – прирост ввода жилья падает до минимума. Очень простая цепочка. И тут не спасет даже ожидаемое падение цен на квартиры. Потому что для большинства разницы между квартирой за шесть миллионов или за три, сколько она будет стоить после массового обвала цен, нет. В том смысле, что ипотека была главным «секретным оружием» национального проекта «Доступное жилье». То, что национальные проекты со следующего года переводятся в ранг государственных программ (то есть без приоритетного финансирования), только подчеркивает: государственные мужи понимают, что ипотека в том виде, в каком она сегодня существует в России, долго не протянет. Смерть ипотеки? Возможно. Очень близко. Пациент действительно скорее мертв, чем жив. Даже то жилье, которое предлагается на рынке, по карману примерно одной десятой части населения, то есть девять мечтают и облизываются, а десятый покупает. Это уже не говоря о том, что помимо собственно ставки по ипотечному кредиту есть еще масса других критериев, по которым оценивается рынок жилья. Цена квадратного метра, например. Или состояние инфраструктуры. Или количество поступающих на рынок (как говорят риелторы, «в экспозицию») свободных квартир «бюджетного» уровня цен. Наконец, общая экономическая ситуация. Ипотека может работать только в условиях более-менее стабильной и предсказуемой экономики. А бушующий на мировом рынке финансов кризис вряд ли гарантирует нам спокойствие на ближайшие годы. И дело даже не в самой ипотеке. Ипотека, в конце концов, не более чем форма оплаты кредита за жилье. Рынок жилья сегодня не просто перегрет – он раскален. Недвижимость, которая в отличие от доллара и фондовых индексов растет в цене последние годы, давно превратилась в средство сбережения средств. Это когда компании, банки, частные инвесторы покупают не доллары, а квартиры, чтобы приумножить свои капиталы. Сейчас банки и компании испытывают – в связи с кризисом – дикий дефицит ликвидности, «инвестиционные метры» выбросят на рынок, цены, разумеется, упадут, но нам-то что с того? В таком «раскаленном» рынке вводить ипотеку с самого начала было совершенно непродуманным ходом. Помните, кто придумал ипотеку? Богатые страны в начале прошлого века. И придумали они ее потому, что рынок жилья оказался «затоварен». Квартир в определенный момент оказалось больше, чем людей, желающих их купить. Тогда и придумали систему банковских закладных, кредитов под залог квартиры. Мол, покупайте в рассрочку, платите мизерный процент (на уровне инфляции), только покупайте. Что произошло у нас? Наличных квартир примерно в десять раз меньше, чем желающих их купить. Как только вводят ипотеку (причем в некоторых регионах – даже с бюджетным финансированием кредитных процентов), цены начинают бурно расти. И достигают той планки, когда квартиры становятся доступны тем самым десяти процентам покупателей, которые и так могут себе позволить подобные расходы. Поэтому интересно посмотреть, как дальше будет развиваться эта тенденция. Сохранятся ли социальные программы, по которым за счет бюджета покрываются проценты по ипотеке для молодых семей. А главное – сохранится ли доверие к ипотеке как таковой?