Приобретение жилья на материке – вопрос, интересующий большинство норильчан.
Вкладывать деньги в строительство или готовое жилье, брать ипотеку или банковский кредит, как обезопасить себя от мошенников и не прогореть, а главное – где, когда и по какой цене покупать? На эти вопросы «Заполярному вестнику» отвечает Олег Антропов, эксперт по недвижимости.

– Олег Владимирович, куда в основном выезжают норильчане? – По опыту работы с 1994 года и данным соцопроса, основными территориями для переселения являются Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Белгород и Красноярский край. Остальное – частный выбор. – Часто ли к вам обращаются люди, еще не определившиеся в выборе? – Таких очень много. И, как все нормальные граждане, прежде всего они думают о перспективе для детей. То есть интересуются развитостью инфраструктуры, наличием  хорошо оплачиваемой работы, удобным расположением, экологией. _ Какой город, на ваш взгляд, отвечает всем этим требованиям? – Белгород. Так как если говорить о ценовой политике, то жилье там существенно дешевле, нежели в мегаполисах. При этом Белгород – экономически развитый город. Он по многим показателям превосходит такие города, как Воронеж, Тамбов, Курск. В области ведется добыча полезных ископаемых, развита промышленность и сельское хозяйство. Рядом Крым и Украина –  это тоже существенный плюс. Город неоднократно занимал ведущие места по чистоте и благоустроенности среди населенных пунктов России с населением от 100 до 500 тысяч человек. – Белгород, наверное, все же больше подходит для пенсионеров. А молодежь рвется в центр. – Безусловно, большинство хотят в Москву или Питер. Тем более что в связи с кризисом там сложилась достаточно благоприятная ситуация для покупателя – предложений много, а продаж практически нет, что ведет к значительному снижению цен. Цена квадратного метра жилья в Москве опустилась на прошедшей неделе ниже четырех тысяч долларов – приблизительно столько же в долларовом эквиваленте жилье стоило в сентябре 2006 года. – А где сегодня самое дешевое жилье? – Если говорить  о небольших городках, таких как Тамбов, Липецк, Орел, Курск, то начальная  цена – от 25 тысяч рублей за квадратный метр. Что касается крупных центров – Новосибирска, Волгограда, Краснодара, Красноярска, Ростова – здесь цена от 35 тысяч. Впрочем, у нас в стране очень странное ценообразование на жилье, часто оно напрямую зависит от местных властей. Например, на Урале до сих пор все под властью губернатора, как в Петровские времена. Поэтому в Екатеринбурге цена за квадратный метр под 50 тысяч рублей – на мой взгляд, она очень завышена.   Технологии снижают цены – Что сегодня пользуется большей популярностью – дома или квартиры? – Сегодня грамотные покупатели предпочитают таунхаусы – когда несколько коттеджей сблокированы под общей крышей. Но здесь есть свой недостаток – большая площадь. Таунхаусы очень редко бывают меньше 150 кв. метров. Среднеобеспеченной семье сложно позволить такое жилье, хотя цена за квадратный метр здесь примерно на 30% ниже, чем в типовых квартирах. Кроме того, набирают популярность дома клубного типа, которые раньше были доступны только иностранцам. Сейчас их уже  начали строить в Подмосковье, Сочи и других городах России. – Что представляют собой такие дома? – Это двух-трехэтажный дом по типу курортного или санаторного дома, максимально продуманный для комфортного проживания, не более чем на 12 квартир. С теплой парковкой, детской площадкой во дворе, зоной отдыха, современным ландшафтным озеленением. Внутри дома обычно находятся спортивный зал, сауна и бассейн общего пользования. Территория охраняется, что позволяет чувствовать себя более безопасно, нежели в многоэтажном доме, а минимум соседей обеспечивает более комфортное проживание. Если несколько семей желают жить в одном доме – сегодня это не проблема. А главное, что стоимость квадратного метра здесь дешевле, нежели в типовом панельном доме. – Если дешевле, значит есть какие-то минусы? – Нет. Менее низкая стоимость складывается из нескольких факторов.  К сожалению, сегодня со стороны государства ведется такая политика, что когда компания выигрывает тендер на строительство многоэтажного дома, она, как правило, обязуется предоставить примерно 30% квартир муниципалитету для заселения людей из аварийного жилья, стоящих на очереди, многодетных, инвалидов и так далее. Но, к сожалению, все эти благие намерения обходиться за счет покупателя приводят к существенному удорожанию жилья. Дома клубного типа – это в 90% случаев кооперативное строительство. Кооператив по сути является некоммерческой организацией, что  позволяет избежать так называемого инвест-договора, то есть  не предполагает выдачи части жилья муниципалитету. Второе, что делает эти дома более дешевыми, – это новые технологии. Они способствуют значительному сокращению себестоимости, трудозатрат и времени возведения зданий. Себестоимость строительства с применением несъемной опалубки уменьшается как минимум в полтора-два раза по сравнению с традиционными методами. Отпадает необходимость в большом количестве рабочих, занятых при строительстве объекта, поэтому затраты на оплату труда строителей ниже в три-четыре раза, чем при возведении кирпичной стены. Применение новых технологий приводит также к значительной экономии на стоимости стеновых материалов. При этом, например, дома, построенные с применением пенополистирольных блоков в качестве несъемной опалубки, гораздо теплее, крепче и надежнее, нежели обычные – кирпичные и панельные, и с абсолютно ровными стенами.   С кем заключен договор – В связи с кризисом есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость и что безопаснее – покупать готовое жилье или участвовать в долевом строительстве? – Я считаю, что как раз в кризис, если вы не игрок на фондовой бирже, лучше и безопаснее всего вкладывать сбережения в недвижимость. Однозначно самое безопасное – это приобретение готового жилья, но оно всегда значительно дороже строящегося. Поэтому если вы хотите приобрести жилье дешевле, то в первую очередь будьте внимательны – смотрите, что за договор вы заключаете и с кем! При недавнем росте цен на недвижимость многие компании-гиганты пытались опередить себя и набрали много банковских кредитов и строительных площадок. В условиях кризиса произошел спад, большинство из них не получили обещанных дотаций от государства и обанкротились. Наверное, вам известна та ситуация, которая возникла с питерской компанией, – она разорилась, и будут ли достроены ее объекты, вопрос открытый. – Так что же нужно, чтобы максимально обезопасить себя от рисков? – Я считаю, что на сегодняшний день приоритет при приобретении жилья нужно отдавать компаниям, которые официально получили господдержку, или небольшим компаниям. Это связано с тем, что у них нет тех затрат, которые несут компании-гиганты. Обычно они не используют свою тяжелую технику, а берут ее в аренду, не заключают подряды со сторонними компаниями, не имеют колоссальных кредитов. При подписании договора с компанией сегодня нужно смотреть не на имя компании и не на лицензию, а на баланс – положительный он или отрицательный, и, самое главное, сколько у компании имущества. Если компания отказывается предоставлять эту информацию, то, конечно, связываться с ней не стоит. Кроме того, у нас есть  Федеральный закон №214 о долевом строительстве. Если компания его обходит, то я тоже не рекомендую с ней связываться. – Если можно, объясните, как действует этот закон? – Для того чтобы обезопасить вкладчика от риска остаться на улице без денег и без квартиры, была придумана схема работы и через банки, и через официальную (государственную) регистрацию договора о долевом участии. Это значит, что строительная компания заключает договор с банком, который является ее гарантом и поручителем. И в случае если компания становится банкротом, банк берет на себя все риски и всю ответственность.   Будьте осторожны. Мошенники! – Выгоднее покупать квартиру через строительную компанию или через кооператив? – Через кооператив более выгодно: так было и раньше, так и сейчас. К примеру, коммерческая строительная компания начинает продавать объект по долевому участию только после того, как он возведен на 30%. Следовательно, строителям приходится заключать договор с банком. А банки кроме 18% годовых хотят получать еще и инвестиционную прибыль, то есть прибыль от продаж. В итоге цена за квадратный метр возрастает в два раза от себестоимости. ЖСК распродают объект еще до начала строительства, что избавляет их от необходимости брать кредиты в банке. – А насколько это рискованно?   – Что касается рисков, то схема при работе с кооперативами такова: желающие приобрести квартиру становятся членами кооператива, у которого обычно заключен договор с застройщиком. Покупателем квартир выступает кооператив. После окончания строительства и окончательного погашениея долга за построенную квартиру (если предоставлялась рассрочка или ипотека) член кооператива (покупатель) на основании Закона (в соответствии с п. 4, ст. 218 Гражданского кодекса РФ) становится полным собственником жилья. Во избежание риска смотрите, что это за кооператив, есть ли у него имущество, и не верьте на слово – всегда просите подтверждающие документы! И помните: от мошеннических действий на строительном рынке в полной мере не защищает ни один закон, в том числе и 214-й. – Если говорить об ипотеке, то выгоднее брать ее через банк или через некоммерческую структуру? – Кроме процентной ставки и системы выплат, которые каждый выбирает самостоятельно, здесь есть еще одно отличие: если вы берете ипотеку не в банке, а, допустим, в кооперативе, то поручители не требуются. Между прочим, это обычная европейская практика. Что в таком случае является гарантом для организации, предоставившей ипотеку? Во-первых, это первоначальный взнос, который сегодня составляет не менее 10%, а во-вторых, приобретенное жилье, где вы можете прописаться, но не сможете его продать, заложить или передать в дар, пока не рассчитаетесь по займу. Так что убежать вместе с квартирой вы не можете. Если не платить, то решением суда вы будете выселены с занимаемой площади, а пеня и штрафы будут удержаны с первоначального взноса. В любом случае, где бы вы ни брали кредит, взвешивайте свои возможности.   Беседовала Марина БУШУЕВА