“Однушки” с ремонтом в дефиците
 
В большинстве городов России с начала года выросли цены на жилье. Эксперты прогнозируют и дальнейший рост на уровне инфляции –  10 процентов. Норильск в этом смысле отличается от всей страны: в последние семь месяцев стоимость квартир в нашем городе неуклонно снижалась. О том, с чем это связано и чего ожидать в ближайшем будущем, “Вестнику” рассказал генеральный директор агентства недвижимости “Город” Евгений ЧЕРНЫШОВ.

– Евгений Сергеевич, ровно год назад вы и ваши коллеги прогнозировали, что цены на квартиры в Норильске будут расти. По факту вышло иначе? – Они и росли. На протяжении еще пяти месяцев, если мы говорим о мае прошлого года. Цена зафиксировалась на верхней отметке осенью. В ноябре в Норильске были самые дорогие квартиры  за всю историю местного рынка. Если брать самую ходовую квартиру у нас в городе – двухкомнатную хрущевку, то в ноябре она стоила 1450 тысяч рублей. А с ноября началось падение цен, и оно продолжается уже семь месяцев. Квартиры стабильно дешевели на 4–4,5 процента каждый месяц. В итоге цена упала в среднем на 30 процентов от ноябрьского максимума, плюс-минус один процент в зависимости от качества квартиры – планировки, серии дома, наличия ремонта и так далее. – Что стало причиной падения цен? – Вы знаете, что у нас квартиры всегда были дешевыми по сравнению с материком. На материке еще несколько лет назад никто из профессиональных участников рынка в разговоре с нами не верил, что можно купить квартиру в хорошем, жилом состоянии на центральной улице всего за 300 тысяч. Поэтому в Норильске появилась прослойка людей, имеющих две-три квартиры, которые они сдают в аренду. Кому-то это жилье досталось по наследству, но его не продавали, потому что продавать недвижимость за 300 тысяч жалко. – Владельцев нескольких квартир в Норильске настолько много, что они оказались способны повлиять на рынок? – В Норильске таких людей намного больше, чем в том же Красноярске. И вот когда цены пошли вверх, а квартиру стало реально продать за полтора миллиона, эту “лишнюю” жилплощадь стали выставлять на торги. Чем выше становилась цена, тем активнее были продавцы – на рынке появилось много квартир. То есть рынок предложения в городе начал перенасыщаться. – Тогда же выросла и стоимость аренды жилья? – Это логично: раньше на рынке было около 150–250 предложений по аренде квартир. А на момент подорожания, когда ранее сдаваемые квартиры поступили в продажу, их стало не больше 40. Поэтому на рынке аренды цены поднялись в три раза, пропорционально тому, сколько квартир ушло. Если раньше однокомнатную квартиру можно было снять за шесть тысяч, то сейчас ее нельзя найти дешевле 18 тысяч. Это дороже, чем на материке: в Санкт-Петербурге аренда однокомнатной квартиры стоит 15 тысяч в месяц, в Красноярске – 12.   Люди стали покупать – Известно, что в Норильске сегодня большую роль на рынке недвижимости играет муниципалитет… – Муниципалитет как таковой – нет. Одно время жилфонд скупал у населения одно- и двухкомнатные квартиры (в рамках муниципальной программы переселения семей из ветхого и аварийного жилья. – Ред.), но не в критических количествах. Уходила незначительная доля, особо на рынок это не влияло. – А госпрограммы? – Ипотечные программы, государственное субсидирование строительства жилья, любое другое участие государства – все это влияет на стоимость недвижимости. К примеру, сейчас материнский капитал составляет 400 с лишним тысяч. Это треть или полквартиры в Норильске. Если брать Красноярск, где квартиру можно купить за 2,5 миллиона, материнский капитал дает 20 процентов от ее стоимости. На недостающую сумму оформляется ипотечный кредит, человек погашает его после продажи своей старой квартиры – и улучшает себе жилищные условия. Довольно популярная схема. Но действительно серьезным фактором влияния на цены именно в Норильске стали местные программы переселения. В частности, масштабная программа, запущенная в рамках четырехстороннего соглашения между “Норильским никелем”, администрацией Норильска, правительством края и Минрегионом. Она предполагает, что до 2020 года Норильск ежегодно будут покидать не менее тысячи семей. Которые будут получать жилищный сертификат в обмен на квартиру в Норильске. – Можно сказать, что программы переселения и спровоцировали рост цен на квартиры в Норильске? – Это стало главным фактором и роста цен, и последующего их снижения, и наблюдаемой сейчас стабилизации. (К стабилизации разговор вернется чуть ниже. – Ред.) Квартиры ведь не могут взять и спонтанно подорожать. Они подорожали, потому что людям предложили альтернативу: продать квартиру за 300 тысяч рублей или получить жилищный сертификат, но на сумму в полтора миллиона. Сертификаты стали основным мотиватором для продавцов недвижимости, чтобы поднимать ее стоимость. – Объясните нашим читателям в цифрах. – Вот смотрите. У нас на рынке в среднем всегда продается около 1300 квартир. В программу переселения только в 2011 году включили больше тысячи семей. Соответственно, 75 процентов квартир с рынка просто ушло. А на те, которые остались, возник бешеный спрос. Потому что факторов для его уменьшения не было: люди так же женятся-разводятся, у них рождаются дети, семьи разменивают квартиры и улучшают свои жилищные условия. А банки не перестали выдавать кредиты, причем условия их выдачи улучшаются. Но цены на жилье при этом резко поднялись. – Рост цен провоцирует спрос? – Да, параллельно с ростом цены обычно растет и число сделок по недвижимости, одно провоцирует другое. Люди понимают, что завтра будет еще дороже, поэтому торопятся купить. Когда цены падают, возникает большое предложение, соответственно, спрос уменьшается. В течение всех семи месяцев, пока наблюдалось падение цен, сделок было меньше. Это вполне нормально, люди видят, что квартира, которую они сегодня посмотрели, через неделю подешевела на 20–30 тысяч рублей, что сопоставимо с половиной зарплаты средней семьи. Поэтому не торопятся покупать. – В этом месяце ситуация изменилась? – Да. Люди стали покупать. В мае у нас было уже больше сделок, и это говорит о том, что цены стабилизируются. И их снижение в мае было самым незначительным по сравнению с предыдущими месяцами. Анализ мы пока не проводили, но предполагаю, что по сравнению с апрелем снижение составит не больше двух процентов.   Ремонт – это не про норильчан – Каковы еще особенности норильского рынка недвижимости? – Здесь практически не ведется новое строительство. Те малоэтажные дома, которые возводит муниципалитет, по жилой площади составляют меньше процента от всего рынка, поэтому их можно даже не брать в расчет. То есть на первичном рынке недвижимости предложение попросту отсутствует. Иными словами, у нас нет рынка первичного жилья. – Но многим норильчанам-старожилам и не нужны новостройки по большому счету. – Да. Это на материке многие не только теоретически имеют возможность, но и хотят переехать в новостройку, чтобы таким образом улучшить свои жилищные условия. У нас такого нет, потому что все в конечном счете нацелены на материк. Люди знают, что они рано или поздно уедут. И если у человека уже есть, к примеру,  двухкомнатная хрущевка и нет социальных факторов для того, чтобы поменять квартиру (таких как рождение детей или развод), то они так и будут жить в этой двухкомнатной хрущевке, пока не уедут. Однако при этом  в целом у нас активность рынка недвижимости выше, чем на материке. Потому что любой норильчанин рано или поздно нацеливается на отъезд. – Кто сейчас формирует спрос на рынке? – В основном, как всегда, молодые семейные пары. Они либо покупают свое первое жилье, либо расширяют жилплощадь после рождения ребенка. Вообще, в Норильске превалирует обмен квартир: люди продают одно, покупают другое в силу социальных факторов, например при разводе. К слову, тут мы наблюдаем еще одну норильскую особенность: рынок в основном формируют местные жители. – Какие квартиры пользуются у норильчан наибольшим спросом? – По-прежнему высоко котируются “малометражки” – одно- и двухкомнатные квартиры. Но покупают и трех- и четырехкомнатные. В дефиците “однушки” с ремонтом. Как правило, норильчане воспринимают свою квартиру как временное жилье. У нас очень много клиентов, которые здесь живут в потрепанной двухкомнатной хрущевке, зато в Питере покупают большую квартиру с хорошим ремонтом. А здесь люди зачастую ни в какой ремонт, даже косметический, не вкладываются. Квартир, в которые можно тут же въехать и жить, на рынке единицы, в основном все требуют  ремонта. – Значит, его невыгодно делать – выручишь меньше, чем потратишь? – Невыгодно было делать ремонт, когда квартира стоила 300 тысяч. На него действительно уходило в два раза больше денег, чем стоила квартира. А сейчас на самом деле очень много покупателей,  которые ищут квартиру именно с ремонтом и готовы за нее заплатить. – Кайеркан по-прежнему не котируется? – Я бы не сказал, что совсем не котируется. Там люди так же живут, рождаются, женятся, разводятся, уезжают. Так что в Кайеркане   продается жилье. Но, конечно, там самая низкая покупательская способность в городе.   Рынок регулирует цены и спрос – Какой прогноз вы можете дать? На какой отметке цены встанут? – Конечно, ситуация стабилизируется на определенной отметке, это закономерность рынка. Сейчас квартиры предлагаются практически по цене сертификата на переселение. Когда цены были выше стоимости сертификата, люди отказывались участвовать в программах переселения, чтобы продать свою квартиру на рынке самим по максимальной цене. И напротив, когда квартиры были недорогими, все приобретали сертификаты. Я предполагаю, что рыночная стоимость квартир должна остановиться на уровне стоимости сертификата. Или же она будет чуть ниже –  на 5–10 процентов. Но не на 20 однозначно, потому что такая разница уже сопоставима с годовым доходом человека, и ему будет проще встать на очередь на переселение. Сейчас планка оптимальной рыночной цены уже почти достигнута. – Что вы посоветуете тем, кто хочет купить квартиру в Норильске? –  В ноябре, когда в городе на все жилье установилась максимальная цена, мы советовали продавать. Объясняли собственникам, нашим клиентам, почему. Кто-то согласился и сейчас, конечно,  доволен, потому что продал квартиру по максимальной цене, которая вообще когда-либо здесь существовала. Многие ждали дальнейшего подорожания после Нового года –  они до сих пор продают свои квартиры. Постепенно снижают их стоимость, но рыночная цена шла вниз быстрее. А сейчас самое благоприятное время для покупки. Думаю, ниже цены уже не упадут. По крайней мере, значительно. У кого еще есть время подождать, можно подождать. Но в любом случае лучше уже сейчас начинать смотреть варианты.

На местный рынок недвижимости серьезно повлияли действующие программы переселения Одна из особенностей Норильска – отсутствие рынка первичного жилья: в городе нет новостроек